Jak wygląda licytacja nieruchomości?

Rafał Zientek, radca prawny

Pytanie: Czy banki składając wnioski egzekucyjne od razu zaczynają od egzekucji z nieruchomości? Zazwyczaj powinny to traktować, jako ostateczność, jednak jak wygląda praktyka?


Banki w toku działań windykacyjnych w pierwszej kolejności skupiają się na realizowaniu zabezpieczeń, które zostały ustanowione przed udzieleniem finansowania. Jednocześnie poszukują takich źródeł, które pozwolą na odzyskanie należnych kwot w maksymalnie krótkim czasie, a dodatkowo przy zaangażowaniu jak najmniejszych Śródków ze strony banku. Jeżeli jednak inne szybsze procedury odzyskania wierzytelności okazują sie nieskuteczne lub niewystarczające, a finansowanie zostało zabezpieczone hipoteka na nieruchomości i prawdopodobne jest, iż w wyniku sprzedaży całość wierzytelności banku zostanie zaspokojona, wówczas z inicjatywy banku dochodzi do wszczęcia postępowań egzekucyjnych z nieruchomości. Banki nie traktują bynajmniej tego trybu, jako ostateczność, jednak jego mankamentem z perspektywy banku pozostaje długotrwałość. Juz samo skierowanie wniosku o wszczęcie egzekucji po stronie banku powoduje obowiązek utworzenia i utrzymywania rezerw celowych w wysokości 100% zadłużenia w odniesieniu do wierzytelności, które są windykowane - taki rygor utworzenia rezerw wynika z rozporządzenia MF z 16.12.2008 w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków. W praktyce oznacza to, ze bank ze swoich Śródków operacyjnych musi zablokować wiec kwotę stanowiącą równowartość kwoty głównej zadłużenia i tych zablokowanych Śródków nie może wykorzystywać na swoja działalność związaną z udzielaniem finansowania. Powoduje to wiec zainteresowanie banków odnośnie alternatywnych źródeł odzyskania zadłużenia bądź tez sprzedaży wierzytelności zakwalifikowanych, jako stracone. Procedura sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego trwa, bowiem zazwyczaj wiele miesięcy.



Pytanie: Czy egzekucja z nieruchomości jest droższa niż egzekucja np. wynagrodzenia czy ruchomości?


Co do zasady - zgodnie z art. 49 ustawy o komornikach sadowych - w sprawach o egzekucję świadczeń pieniężnych komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 15 % wartości wyegzekwowanego świadczenia, jednak nie niższej niż 1/10 i nie wyższej niż trzydziestokrotna wysokość przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego. W przypadku prowadzenia egzekucji z nieruchomości komornikowi przysługuje wynagrodzenie wyliczone właśnie w takiej wysokości. Jedynie w przypadku wyegzekwowania świadczenia pieniężnego wskutek skierowania egzekucji do wierzytelności z rachunku bankowego lub wynagrodzenia za pracę komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową w niższej wysokości, tj. 8 % wartości wyegzekwowanego świadczenia, jednak nie niższej niż 1/10 i nie wyższej niż dziesięciokrotna wysokość przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego. We wszystkich przypadkach komornik ściąga opłatę od dłużnika proporcjonalnie do wysokości wyegzekwowanych kwot.

Trzeba jednak pamiętać, ze dłużnika obciążają również wydatki poczynione w toku egzekucji - w przypadku egzekucji z nieruchomości są one wyższe, bo obejmują m.in. wynagrodzenie biegłego dokonującego oszacowania czy tez wydatki związane z dokonywaniem ogłoszeń.



Pytanie: Komornika można wybierać do woli za wyjątkiem właśnie egzekucji z nieruchomości. Czy utrzymanie właściwości miejscowej w przypadku nieruchomości jest twoim zdaniem słuszne? Czy ułatwia czy utrudnia to egzekucję?


Zgodnie z Art 759(1) kpc i art. 8 ust. 5 ustawy o komornikach sadowych i egzekucji wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem spraw o egzekucję z nieruchomości oraz spraw, w których przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Egzekucja z nieruchomości należy, bowiem - zgodnie z art. 921. § 1 kpc - do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą następne postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. Słuszność takiego rozwiązania wynika z faktu, ze szczegółowe regulacje dotyczące egzekucji z nieruchomości przewidują znaczny udział sądu w toku egzekucji - i to właśnie sądu w okręgu, którego położona jest nieruchomość. Powierzenie wiec prowadzenia egzekucji z nieruchomości komornikowi działającemu przy tym sadzie jest wiec uzasadnione i w praktyce usprawnia egzekucje.


Jeśli chodzi o refleksje na temat egzekucji z nieruchomości - procedura określoną przepisami kodeksu postępowania cywilnego jest wieloetapowa i długotrwałą, w praktyce rzadko zdarza sie by trwała krócej niż 12 miesięcy. W toku postępowania w pierwszej kolejności dochodzi do zajęcia, którego dokonuje komornik wzywając dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Następnie komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O czynności tej komornik ponownie zawiadamia strony postępowania jak i inne osoby w drodze obwieszczenia publicznego, wyznaczając termin czynności. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Czynności te dodatkowo podlegają zaskarżeniu. Dopiero po dwóch tygodniach od uprawomocnienia sie opisu i oszacowania można wyznaczyć termin licytacji publicznej. Odbywa sie ona w budynku sadu, co w praktyce również wpływa na długość postępowania - komornik związany jest, bowiem dostępnością odpowiedniej sali wskazana przez sad i przydzieleniem sędziego pod nadzorem, którego odbywa sie licytacja. Przybicie następuje po zamknięciu przetargu w drodze postanowienia wydawanego przez sad. Z kolei uprawomocnienie sie tego postanowienia i wykonanie warunków licytacyjnych następuje przysadzenie własności. Prawomocne postanowienie w tym przedmiocie przenosi własność na nabywcę. Złożoność tej procedury powoduje jej długotrwałość.


Pytanie: A co z bezpieczeństwem transakcji? Istnieje ryzyko kupienia nieruchomości obciążonej wadami? Czy banki często przejmują na własność nieruchomości dłużnika?



Warto wspomnieć również o specyficznym uprawnieniu wierzyciela w toku egzekucji z nieruchomości: zgodnie z art. 984 par 1 kpc - jeżeli w toku zarówno pierwszej jak i drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność w cenie nie niższej niż 2/3 sumy oszacowania. Jest to jednak uprawnienie, z którego banki korzystają w sporadycznych przypadkach.


Kolejna kwestia, którą należy wzmiankować jest bezpieczeństwo nabywcy, który zakupił nieruchomość oraz fakt, ze nabycie praktycznie powoduje wykreślenie wszelkich hipotek ustanowionych na nieruchomości. Zgodnie, bowiem z art. 1003 § 2 kpc - na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Jeżeli zaś w postanowieniu takiej wzmianki brak - podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji